一、深化改革建筑管理相關(guān)制度

1.建筑企業(yè)資質(zhì)管理制度的改革

建筑企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)能進(jìn)入市場的通行證，也是建設(shè)部門對企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的抓手。作為一種新的生產(chǎn)方式，裝配式住宅相關(guān)企業(yè)勢必在原來的資質(zhì)管理體系中找不到相應(yīng)的位置。對資質(zhì)管理制度的改革建議：根據(jù)需要設(shè)立與裝配式住宅設(shè)計、生產(chǎn)、施工相對應(yīng)的專項資質(zhì)，將這種新的生產(chǎn)方式正式納入到現(xiàn)有的管理體系中來，解決現(xiàn)有裝配式住宅的工程項目缺乏管理的問題，以適應(yīng)裝配式住宅的進(jìn)一步發(fā)展。

2.工程招投標(biāo)制度的改革

現(xiàn)階段流行的設(shè)計、施工兩階段招標(biāo)方式，與裝配式住宅的生產(chǎn)過程不太適應(yīng)，未來裝配式住宅會出現(xiàn)建筑設(shè)計、部品部件設(shè)計、部品部件生產(chǎn)、現(xiàn)場施工四個階段的招標(biāo)，也可能會演變成一體化的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將投資開發(fā)、建筑設(shè)計、部品生產(chǎn)、現(xiàn)場施工均整合在一起的產(chǎn)業(yè)鏈方式。對招投標(biāo)制度的改革建議：在裝配式住宅的生產(chǎn)過程中，不再人為分割建筑生產(chǎn)的幾個環(huán)節(jié)，采取更為靈活的方式進(jìn)行招投標(biāo)，允許具有一體化生產(chǎn)能力的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)不通過招標(biāo)，自行選取或投資設(shè)立相應(yīng)的具有設(shè)計、生產(chǎn)、施工能力的企業(yè)，以最大限度地整合資源，這樣就可以與現(xiàn)行的招投標(biāo)管理體制相兼容，迅速推動產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

3.工程驗收制度的改革

未來廣州裝配式房屋的現(xiàn)場只有總裝一道環(huán)節(jié)，與目前分部分項驗收的管理不相符合。對工程驗收制度的改革建議：在裝配式住宅的驗收中，強制推行住宅性能認(rèn)定制度，對現(xiàn)場總裝完成后的房屋進(jìn)行性能測試評定，并出具權(quán)威的檢驗檢測報告。這樣一方面適應(yīng)新的生產(chǎn)方式下的驗收需要，另一方面，在當(dāng)前我國消費者對產(chǎn)業(yè)化住宅了解不足的情況下，也能為建筑質(zhì)量進(jìn)行背書。

二、逐步取消商品房預(yù)售制度

雖然商品房預(yù)售制度長期以來有利于提高資金使用效率，對于有效滿足居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動作用，但也存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平和低效率競爭等風(fēng)險，同時一定程度弱化了裝配式住宅在工期和質(zhì)量方面的優(yōu)勢。因此該制度頗受爭議，但取消商品房預(yù)售制度并不是一蹴而就的，因為如果驟然取消預(yù)售制度，開發(fā)商籌措資金的成本提高，企業(yè)要賣掉現(xiàn)房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。

廣州集裝箱廠家建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，擬定時間表，分階段推進(jìn)，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售。第一階段若干年內(nèi)逐步提高商品房預(yù)售許可條件；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準(zhǔn)備。這樣有利于引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實開發(fā)經(jīng)營的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；有利于發(fā)揮裝配式住宅的優(yōu)勢，促進(jìn)裝配式住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

三、大力推進(jìn)裝配式住宅產(chǎn)業(yè)鏈

1.統(tǒng)籌解決地方政府各自為戰(zhàn)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一的問題

各地方政府包括率先發(fā)展裝配式住宅的各大集團(tuán)，都在紛紛著手制定自己的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從短期來看，各地先出臺相應(yīng)的規(guī)范，有利于指導(dǎo)轄區(qū)范圍內(nèi)裝配式住宅的發(fā)展，但從長期來看，不利于裝配式住宅在全國的推廣。建議通過住建部統(tǒng)一牽頭，組織各地區(qū)相關(guān)部門，統(tǒng)一討論政府行業(yè)主管過程中的標(biāo)準(zhǔn)適用問題；在企業(yè)方面，以已經(jīng)形成的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟或住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為基礎(chǔ)，由全國性的行業(yè)協(xié)會組織，研討裝配式住宅的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)問題。在兩方面工作的基礎(chǔ)上，適時出臺全國性的涵蓋行業(yè)全過程的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。

2.將區(qū)域裝配式住宅發(fā)展納入中心城市政府考核范圍

在當(dāng)前建筑業(yè)管理權(quán)限較大比例分權(quán)在地方政府的背景下，推動裝配式住宅的發(fā)展，很大程度上要依賴于地方政府的積極性，特別是在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有龍頭和輻射作用的中心城市。小城市在發(fā)展裝配式住宅中有著較大劣勢，市場規(guī)模不足、產(chǎn)業(yè)化初期資本壁壘較高、輻射作用不夠等，會導(dǎo)致如果硬性要求中小城市也具備構(gòu)配件生產(chǎn)能力，勢必會導(dǎo)致產(chǎn)能過剩以及經(jīng)濟(jì)資源的浪費。

裝配式住宅未來的發(fā)展應(yīng)該是從城市群的中心城市鋪開，輻射其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，逐漸擴(kuò)大市場規(guī)模，最終達(dá)到行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化比重達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。直接推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量是地方政府，這不僅是由于建筑業(yè)分散性導(dǎo)致行業(yè)管理權(quán)限的地方分權(quán)，更在于地方建筑行業(yè)的屬地性，對于地方政府政策、資金的支持更為敏感。如果國家在考核地方政府時，對城市群的中心城市進(jìn)行單獨考核，設(shè)定考核指標(biāo)，比如構(gòu)配件年生產(chǎn)能力、新建住宅中裝配化的比例、政府工程中裝配化的比例、財政資金投入補貼及研發(fā)的比例等，就可以通過對地方政府的指標(biāo)考核為裝配式住宅的發(fā)展提供較強的推動力量，又不會出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)能過剩。

3.加大金融政策的支持力度

加快裝配式住宅發(fā)展，勢必要在金融政策上給予較大的支持。一方面，對符合條件的產(chǎn)業(yè)化企業(yè)進(jìn)行低息長期貸款，支持從事該項業(yè)務(wù)企業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，國家的宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資一直是處于嚴(yán)格限制狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本普遍偏高。對符合產(chǎn)業(yè)化條件的企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的低息貸款融資，將極大地鼓勵現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)參與到裝配式住宅的發(fā)展中來。

另一方面，對個人住房消費的專項金融支持也將極大地推動裝配式住宅的發(fā)展。在購房者對于信貸條件較為敏感的情況下，針對裝配率較高的住宅以更高的信貸支持，就會提高裝配式住宅的市場占有率，促使購房者優(yōu)先選擇采取產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)的商品房，開發(fā)商也因此加快產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。

4.借助資本市場實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展驅(qū)動的轉(zhuǎn)型

國內(nèi)裝配式住宅發(fā)展長期緩慢的一個重要原因是，廉價的勞動力成本使得裝配式住宅的成本相對較高，從而投入到這個領(lǐng)域的資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。作為代表建筑業(yè)未來發(fā)展方向的裝配式住宅，需要通過資本市場的放大作用，形成集聚效應(yīng)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)。如果能以一個完整的概念對接資本市場，就會引發(fā)資本市場對裝配式住宅這個行業(yè)經(jīng)營業(yè)績的關(guān)注。

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